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摩根士丹利华鑫基金基金经理投资手记:地产政策预期好转,行业基本面数据触底明年有望回升

来源:基金视窗 作者:权益投资部 赵伟捷 发布日期:2022-11-15

最近地产板块受到市场广泛关注。地产板块表现较好,上涨的核心原因是板块有密集催化:1)地产有一定政策支持,交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资,预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。2)杭州楼市调控政策出台,11月11日起执行“购买首套房,认房不认贷”,二套房首付四成”,首套房贷利率降为4.1%,二套房贷利率最低为4.9%。3)人民银行和银保监发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》16条措施。4)10月社融数据低于部分投资者预期,其中地产和消费拖累较大。

此外本次行情主要是民营地产公司领涨,领涨标的的特征是面临一定的财务压力,但尚未产生重大负面影响。核心的驱动因素是政府更加强调对民营地产公司发债融资的支持,有民营地产企业分别获得了200亿元和150亿元的发债额度。目前政府在需求端的刺激政策仍然控制一定的力度和节奏,但随着民营企业整体财务压力的增加,政府开始更加注重供给侧的政策,近期的方向是改善民营企业的融资,周末流传的人民银行和银保监《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》等十六条措施,从地产商、银行、信托、施工方和居民等多个主体,多管齐下,解决行业的各种问题。十六条措施的具体新增变化包括:强调在融资方面对国有和民营企业一视同仁,鼓励信托等资管产品支持房地产融资需求,对地产商房屋的剩余货值可以提供贷款支持,个人在征信不受影响的情况下可以和银行协商延期还款,贷款两集中可延长过渡期。政府的政策进一步加码,预计地产基本面出现见底反转有一定可能性。

除了地产股,地产产业链也成为市场讨论热点。政策支持力度大,抵押资产资质放宽且落地高效,预计大幅降低更多民企地产商暴雷风险,地产链企业的坏账风险也随之下降。随着地产政策预期好转,行业基本面数据触底明年有望回升,资本市场端有望先修复估值。预计明年竣工端回暖,如果开发商资金好转后加快施工,今年的竣工缺失有望在明年回补,短期业绩落地后处于真空期,对业绩的担忧放缓。